【平塚駅前再開発2025】新タワーマンション・商業施設の計画と暮らしやすさを徹底解説！

HIRATSUKA SEA TERRACE：新たなウォーターフロントのランドマーク誕生

31日にオープンする「HIRATSUKA　SEA　TERRACE」のバーベキューレストラン棟＝神奈川県平塚市で2025年10月27日午後3時32分、澤圭一郎撮影（毎日新聞）

2025年に向けた平塚駅周辺の再開発が進行する中、市の沿岸エリアにおける魅力を象徴する新たな施設がその姿を現した。2013年に老朽化のため閉鎖された龍城ケ丘プールの跡地に、総整備費約17億6400万円を投じて建設された「HIRATSUKA SEA TERRACE（ひらつかシーテラス）」が、10月31日に正式にオープンした。この施設は、単なる公園ではなく、平塚市の都市再生戦略における重要な布石と位置づけられている。

公式オープンとそのビジョン

毎日新聞の報道によれば、ひらつかシーテラスは国道134号線沿いの約2万4000平方メートルの敷地に広がる、東西約420メートルに及ぶ海沿いの複合公園施設である [毎日新聞記事]。落合克宏市長は、「一番の魅力は海の眺望。広く市民が訪れる『海辺の公園』として親しんでもらえることを目指す」と述べ、年間57万人の来場者を見込む市の高い期待を表明している [毎日新聞記事]。

このビジョンは、単に市民の憩いの場を提供するに留まらない。「平塚の海の魅力を感じてほしい」という関係者の言葉通り、市が保有する最大の自然資産である「海」を最大限に活用し、新たな交流と賑わいの拠点を創出するという明確な意図が込められている [毎日新聞記事]。オープニングを記念して11月1日から3日間にわたり、フラダンスや大道芸などのパフォーマンスが繰り広げられるイベントが開催され、市民への積極的なアピールが開始された 。   

多機能複合施設の全貌

ひらつかシーテラスは、「ピクニックやスポーツ、ショッピングやグルメが楽しめる複合公園施設」として設計されており、多様なニーズに応えるための機能が緻密に配置されている 。   

エントランス棟と展望テラス

公園の東側に位置するエントランス棟は、来訪者を迎える玄関口であると同時に、屋上に設けられた展望テラスからは相模湾を一望できる絶景スポットとなっている [毎日新聞記事]。しかし、この建物の真価は景観だけではない。津波発生時には一時避難施設としての役割を果たすよう設計されている点は、特筆すべきである [毎日新聞記事]。これは、日本の沿岸都市開発における近年の潮流を反映したもので、レクリエーション機能と防災機能を融合させるという、現代の公共インフラに求められる思想の具現化と言える。近隣の津波避難施設の仕様と比較しても、その設計思想は一貫しており 、シーテラスが単なる娯楽施設ではなく、地域社会の安全を支える重要な基盤であることを示している。   

マルシェ棟

エントランス棟に隣接するマルシェ棟は、施設の商業的な中核を担う。地元の食材を活かした飲食店や雑貨店が集積し、イタリア料理、ハンバーガー、海鮮丼など、多彩な食の選択肢を提供する [毎日新聞記事]。

バーベキューレストラン「グリルピア」

西側には、手ぶらでバーベキューが楽しめるレストラン「グリルピア」が設置されている 。全96席を備え、機材や食材の準備が不要な「手ぶらスタイル」は、家族連れやグループにとって利便性が高く、公園の大きな魅力の一つとなっている 。   

レクリエーション・イベントスペース

施設内には広大な芝生広場、多目的に利用可能なスポーツフィールド、そして各種イベントが開催できる広場が整備されており、市民の多様な活動の受け皿となる [毎日新聞記事]。

インフラ設備

来訪者の利便性を考慮し、東側には85台収容の有料駐車場が設けられている 。また、園内2箇所に合計71台分の駐輪場も完備されており、自動車以外のアクセス手段にも配慮されている 。   

商業の中核：マルシェ棟テナント詳解

マルシェ棟のテナント構成は、ひらつかシーテラスが目指す方向性を如実に示している。単なる飲食店の集合体ではなく、湘南エリアの個性を反映し、地域経済への貢献も視野に入れた戦略的なキュレーションが見て取れる。以下の表は、現在判明している主要なテナントをまとめたものである 。   

このテナントリストから浮かび上がるのは、「湘南海鮮丼」や地場野菜を扱う店舗に代表される地域性の重視と、キューバサンドやクラフトビールといった現代的なトレンドを巧みに取り入れた構成である。これは、ひらつかシーテラスを、江の島や逗子マリーナといった他の湘南沿岸の観光地と競合しうる、独自の魅力を持つ食のデスティネーションとして確立しようとする明確な経済戦略の表れである。平塚の自然資産を商業的価値に転換し、広域からの観光客と消費を呼び込むための装置として、このマルシェ棟は機能することが期待されている。

平塚の都市再生における戦略的資産

ひらつかシーテラスの開設は、単独の公園整備事業としてではなく、平塚市が推進する都市全体の再生計画、特に「平塚駅周辺地区将来構想」という大きな文脈の中で理解する必要がある。この施設は、市の未来像を実現するための戦略的な資産として位置づけられている。

ウォーターフロントを平塚の「新たなステージ」へ

市の公式文書では、海岸エリアの魅力向上（魅力アップ）が重点施策として掲げられており、ひらつかシーテラスはその中核をなす「湘南海岸公園龍城ケ丘ゾーン整備事業」の集大成である 。計画の目的は、ひらつかビーチパークや新港、須賀港といった既存の海辺の資産を繋ぎ、多機能型の拠点を形成することにある 。シーテラスは、このウォーターフロントエリア全体の賑わいを創出する「ステージ」としての役割を担い、市外からの来訪者が市内各地の観光スポットへ回遊する起点となることが期待されている 。これにより、平塚市は「選ばれるまち、住み続けるまち」としてのブランド価値を高めることを目指している 。   

「みどりのネットワーク」と「ウォーカブルなまちづくり」：その接続性に関する考察

平塚駅周辺の再開発構想では、歩行者中心の快適な空間「ウォーカブルネットワーク」と、公園や街路樹を繋ぐ「みどりのネットワーク」の形成が重要な柱とされている 。ひらつかシーテラスは、市全体の緑地空間を豊かにする点で「みどりのネットワーク」に貢献するものの、「ウォーカブル」という概念とは一定の距離がある。   

JR平塚駅から公園までの徒歩での所要時間は約22分とされており 、日常的に気軽に歩いて訪れるにはやや遠い。主要なアクセス手段はバスか自家用車であり 、駅周辺で推進される歩行者中心のまちづくりと、自動車での来訪を前提とした大規模な海辺の拠点との間には、物理的・概念的な乖離が存在する。この構造は、平塚市の都市開発が、駅を中心とした高密な商業・交通のハブと、ウォーターフロントを中心とした広域集客型のレジャー・ライフスタイルのハブという、二つの異なる機能を持つ「デュアル・コア（二重核）」モデルを採用していることを示唆している。この二つの核をいかに効果的に連携させ、市全体としての一体的な魅力を創出できるかが、今後の都市経営における重要な課題となるだろう。   

経済のエンジンと民間投資の触媒

ひらつかシーテラスは、魅力的な公共空間を創出することで民間投資を誘発するという、現代の都市開発戦略の典型例である。この公園の整備は、JT工場跡地に建設された総戸数425戸の大規模マンション「シティテラス湘南平塚」 や、モダンなデザインの賃貸住宅「GRANDREVE」 といった民間主導の住宅開発と連動している。シーテラスは、これらの新しい住まいの価値を高める強力なライフスタイルアメニティとして機能し、「暮らしやすさ」というテーマに直接的に貢献する。   

市は、駅周辺の再開発を促進するために、オフィス開設への補助金や敷地の共同化支援といった様々なインセンティブを用意している 。シーテラスの整備は、こうした経済的な施策と対をなす「ライフスタイル」面からのアプローチであり、両者が一体となって平塚の新たな価値を創造することを目指している。   

また、このプロジェクトがPark-PFI（公募設置管理制度）という官民連携の手法を用いて、大手デベロッパーである積水ハウスを代表とする共同事業体によって実現されたこと自体が、重要なメッセージとなっている 。これは、市が大規模な再開発を推進するにあたり、公的資金のみに依存するのではなく、民間とのパートナーシップを積極的に活用するという明確な方針を示している。ひらつかシーテラスの成功は、今後のアクションプランに盛り込まれた他のプロジェクトに対する民間事業者の投資意欲を左右する、重要な試金石となるだろう。   

創設への論争の道のり：開発経緯と市民との対話

今日、多くの来訪者で賑わうひらつかシーテラスだが、その誕生に至る道のりは決して平坦なものではなかった。施設の華やかなオープンの背景には、計画を巡る長年の議論と、地域社会との間に存在した深刻な意見の対立があった。

廃墟となったプールから近代的な公園へ

物語の始まりは、2013年に老朽化のため閉鎖された「龍城ケ丘プール」に遡る [毎日新聞記事]。閉鎖後、長年にわたり活用されずに放置されていたこの土地は、地域にとって一つの課題となっていた 。この状況を打開するため、市はPark-PFI制度を活用し、公募によって民間事業者のノウハウと資金を導入する道を選んだ 。その結果、積水ハウス株式会社を代表企業とする「平塚Sea side park共同事業体」が事業者として選定され、官民連携による公園整備が本格的に始動した 。   

反対の歴史：地域社会の声

しかし、計画が具体化するにつれて、地域住民や市民団体から強い懸念の声が上がり始めた。特に問題視されたのは、以下の点であった。

海岸林の伐採

最も大きな争点となったのは、計画地内に広がる海岸林の扱いであった。住民にとって、この松林は単なる樹木ではなく、潮風や飛砂から生活を守る防風林であり、地域の原風景を構成する貴重な自然資産であった 。反対派は、30年から40年の歳月をかけて育った海岸林の70%以上が、駐車場や商業施設のために伐採されると主張し、計画の根本的な見直しを求めた 。   

事業規模とコスト

当初の計画に加え、後に7億円の追加事業費が計上されるなど 、プロジェクトの総事業費は巨額に上った。一部の市民からは、これほど大規模な商業開発が本当に必要なのか、公費の使い道として妥当なのかという疑問が呈された 。   

プロセスの不透明性

「豊かな海と暮らす平塚市民の会」をはじめとする市民団体は、計画決定のプロセスが不透明であると批判し、数千筆に及ぶ見直しを求める署名を市に提出した 。龍城ケ丘、袖ケ浜、桃浜町といった地元自治会からも、同様の要望書や決議書が相次いで提出され、地域社会との間に深い溝が生じていることが明らかになった 。   

この一連の動きは、ひらつかシーテラスの開発が、経済開発や近代化を優先する行政の論理と、環境保全や地域コミュニティの情緒を重んじる住民の価値観とが衝突した、現代日本における公共地利用を巡る典型的な対立構造の縮図であったことを示している。

市の対応と合意形成への道

こうした強い反対に対し、市は対話の姿勢を示し、数多くの市民説明会やワークショップ、意見交換会を開催した 。落合市長自らが70人の住民が参加した説明会に出席し、「（プール跡地は）長年放置されていて、公園が欲しいという声があった。平塚の魅力をアップさせていく施設にしたい」と、整備の必要性を直接訴えた 。   

市は、この事業が通年で利用できる施設を整備し、長年の懸案であった未利用公有地の問題解決に繋がるという点を強調した 。最終的に計画は実行に移されたが、この過程で浮き彫りになったのは、官民連携（PFI）という手法がもたらす複雑な側面である。民間事業者が主体となることで、効率的な開発が可能になる一方、住民からは公共の利益よりも商業的な利益が優先されているとの不信感を生みやすい。このプロジェクトの場合、PFIというスキーム自体が、対立をより根深いものにした一因であった可能性は否定できない。公園の今後の運営において、この開発の過程で生じた地域社会との亀裂をいかに修復し、真に市民に愛される場所へと成熟させていけるかが、問われることになるだろう。   

距離を繋ぐ：都市中核部とのアクセス性と統合

ひらつかシーテラスが市の戦略的資産として真に機能するためには、その魅力が市民や来訪者にとって容易に享受できるものでなければならない。ここでは、施設へのアクセス手段を具体的に分析し、都市中核部との統合における課題を考察する。

公共交通機関によるアクセス

JR平塚駅を起点とした場合、主要な公共交通アクセスは路線バスとなる。駅南口の21番乗り場から、神奈川中央交通バスの「平15」または「平16」系統に乗車し、「袖ケ浜」バス停で下車すれば、公園は目の前である 。このルートは、特に自動車を所有しない市民や観光客にとっての生命線となる。ただし、公式サイト等では所要時間の具体的な案内が不足しており 、利用者にとっては若干の不便さが残る。   

徒歩・自転車によるアクセス

JR平塚駅南口からの徒歩での所要時間は約22分とされている 。これは、健康な成人にとっては散策として楽しめる距離であるが、小さな子供連れの家族や高齢者、あるいは天候が悪い日には、気軽に訪れるには少々ハードルが高い。この物理的な距離が、シーテラスを駅前の日常的な延長線上にある空間ではなく、明確な目的を持って訪れる「デスティネーション（目的地）」として性格づけている。   

一方、自転車利用者への配慮はなされており、無料の駐輪場が合計71台分確保されている 。これは、近隣住民や、海岸沿いのサイクリングロードを利用する人々にとっては歓迎すべき設備である。   

自動車によるアクセスと駐車場の課題

国道134号線という主要幹線道路に面しているため、自動車でのアクセスは良好である 。しかし、その利便性は深刻な脆弱性を内包している。年間57万人という目標来場者数に対し、敷地内の駐車場は普通車85台（有料）、オートバイ14台（無料）分しか用意されていない 。   

この需給の圧倒的なミスマッチは、週末や観光シーズンにおける深刻な交通渋滞と駐車場不足を引き起こす可能性が極めて高い。公式サイトが「駐車場満車時の道路上やロータリー内での入庫待ちはご遠慮ください」と異例の注意喚起を行っていることからも 、市自身がこの問題を強く認識していることがうかがえる。この駐車場のキャパシティ不足は、来訪者の満足度を低下させるだけでなく、周辺の住宅地に違法駐車が溢れ、計画に懐疑的であった地域住民との新たな摩擦を生む火種となりかねない。   

このアクセス性の分析から導き出されるのは、ひらつかシーテラスが抱える「ラストマイル問題」と、自家用車への過度な依存という構造的課題である。この問題を解決し、前述の「デュアル・コア」モデルを円滑に機能させるためには、JR平塚駅とシーテラスを結ぶバス路線の強化が不可欠となるだろう。バスの増便や専用シャトルバスの運行、鉄道とバスの連携割引チケットの導入など、公共交通の利便性を飛躍的に向上させる施策が、今後の持続可能な運営に向けた鍵を握っている。

統合的・将来的分析：暮らしやすさと不動産市場へのインパクト

ひらつかシーテラスの誕生は、平塚市の都市構造、市民のライフスタイル、そして不動産市場に多岐にわたる影響を及ぼす。本章では、これまでの分析を統合し、この新たなランドマークがもたらす「暮らしやすさ（Kurashiyasusa）」への貢献と、今後の展望について結論づける。

「暮らしやすさ」へのインパクト評価

ポジティブな側面

ひらつかシーテラスは、間違いなく平塚市の生活の質を向上させる質の高いレクリエーション施設である。特に、近隣に誕生した「シティテラス湘南平塚」 などの新しい住宅地の住民にとっては、食事やスポーツ、そして海の眺望を手軽に楽しめる身近な目的地となり、日々の暮らしに潤いと豊かさをもたらす。これは、市の「暮らしやすさ」を測る上で、具体的かつ tangible なプラス要因となる。   

ネガティブな側面

一方で、その成功がもたらす負の側面も直視する必要がある。年間57万人の来訪者が見込まれる施設が稼働することにより、交通渋滞、駐車場不足、イベント開催時の騒音などが、龍城ケ丘や袖ケ浜といった隣接地域の住民の生活環境を脅かす可能性がある。かつて計画に懸念を示した住民たちとの関係性を考慮すれば 、これらの問題への対策を怠れば、地域の「暮らしやすさ」を損なう結果になりかねない。施設の運営管理能力が、その評価を大きく左右することになるだろう。   

不動産市場と経済への示唆

ひらつかシーテラスは、周辺地域の不動産価値にポジティブな影響を与える可能性が高い。この公園は、不動産デベロッパーにとって、自社物件を「活気ある新たな海辺の拠点に近い」という魅力的なキャッチコピーで販売するための強力なセールスポイントとなる 。   

よりマクロな視点で見れば、この公園は駅周辺の再開発と連動し 、競争の激しい湘南の不動産市場における平塚市のポジショニングを再定義する役割を担っている。かつての工業都市というイメージから脱却し、魅力的な居住・レジャー都市へと変貌を遂げるための象徴的なプロジェクトなのである。この戦略は、鎌倉や藤沢といった、より高価で混雑した湘南東部エリアからの「スピルオーバー（波及効果）」需要を獲得し、より手頃で家族向けの選択肢として平塚を位置づけようとする、地域間競争を勝ち抜くための巧みな一手と分析できる。   

結論：大きな一歩と残された課題

ひらつかシーテラスのオープンは、平塚市の再開発における野心と課題の両方を内包した、大胆かつ変革的な一歩である。市の魅力を高め、経済を刺激し、生活の質を向上させるために設計された戦略的資産であることは間違いない。

しかし、その長期的な成功は、以下の三つの要素にかかっている。

1. 地域社会との融和： 計画初期に反対した地域住民の信頼をいかにして勝ち取り、真に地域に根差した施設となれるか。
2. ロジスティクスの管理： 避けては通れない交通と駐車場の問題を、いかに効果的に管理し、来訪者と住民双方のストレスを最小限に抑えられるか。
3. 戦略的連携： このウォーターフロントの拠点を、再開発が進む平塚駅の都市中核部といかにして結びつけ、市全体として一体感のある魅力的な都市体験を創出できるか。

ひらつかシーテラスの開設は、物語の終わりではなく、平塚の新たな章の始まりに過ぎない。このプロジェクトが、官民連携による地域開発の成功事例として語り継がれるか、あるいは地域社会との摩擦を抱えたままの教訓となるか。その結末は、これからの運営と、市、事業者、そして市民の三者が織りなす対話によって描かれていくことになるだろう。