「高輪ゲートウェイ駅って、将来値上がりするの？」「再開発で住みやすくなるなら、今が買い時？」そんな疑問を抱く方にとって、このエリアの“今”と“これから”を知ることは非常に重要です。
近年、港区・高輪ゲートウェイエリアは、再開発の進行とともに一気に注目度が高まっています。2020年に開業したJR東日本の新駅「高輪ゲートウェイ駅」を起点に、国際都市を目指す壮大な再開発プロジェクト「TAKANAWA GATEWAY CITY」が始動。オフィス、商業施設、ホテル、住宅、緑地が一体化する新しい都市空間として、まちの価値と生活利便性が劇的に変わろうとしています。
こうした動きは、単なる街づくりを超えて、不動産の資産価値や将来の地価変動にも大きな影響を与える要素となっています。特に、「どのタイミングで購入すべきか」「将来的に資産がどう動くか」は、購入検討者にとって避けて通れないポイント。
本記事では、資産価値の動向・価格相場の推移・再開発がもたらすインパクトを多角的に分析し、実際に住む視点から見たリアルな暮らしや、周辺エリアとの違いも交えて、これからの街選び・物件選びの参考となる情報をわかりやすくお届けします。
高輪ゲートウェイ駅と再開発プロジェクトの全体像
「TAKANAWA GATEWAY CITY」の概要とは？
- 駅直結の大規模再開発地区であり、JR東日本が主導する次世代都市創造プロジェクト。「住む・働く・遊ぶ・学ぶ」がすべて駅周辺で完結するよう設計されており、住宅・商業・オフィス・ホテル・緑地・展示ホールなど、多彩な機能を集約しています。
- 計画地全体において緑地空間の創出や歩行者動線の確保が進められ、訪れる人にとっても居心地の良い空間が実現される予定。
- 「TAKANAWA GATEWAY CITY」内には、先進的なオフィスビルや文化施設も整備され、都市の新たな顔として国内外の注目を集めています。
- 2025年から段階的に開業が進行し、住宅棟・商業棟・ホテル棟が次々と竣工予定。2030年頃を目標に、駅を中心としたスマートな都市空間として完成を目指しています。
再開発によるエリアブランディングの進行
高輪ゲートウェイ再開発は、単なるインフラ整備ではなく、“日本の玄関口”としての象徴的な街をつくり上げる、国家レベルの都市開発プロジェクトです。JR東日本が旗振り役を務めるこの計画には、都市再生の象徴である森ビルや日建設計といった名だたる企業が参加しており、さらにはJWマリオットやアマンといったラグジュアリーホテルブランドも続々と参入を表明しています。これにより、高輪ゲートウェイは単なる駅前再開発ではなく、国際的なビジネス拠点・観光拠点・高級住宅街としての三位一体の都市機能を持つことが期待されています。
再開発により整備される施設群は、オフィスや商業施設、ホテル、文化拠点、住宅と多岐にわたり、街の“格”そのものが引き上げられる構造です。特にインバウンド需要を意識した都市型ラグジュアリー施設の集積は、外国人居住者や訪問者の増加を促し、国際都市としての存在感をさらに強めています。
また、この街づくりは次世代技術の導入においても先進的で、AI制御による都市運営、自動運転シャトルの運行、スマートインフラの普及など、“未来都市のショーケース”とも言える要素が随所に盛り込まれています。こうしたテクノロジーの実装は、利便性の向上だけでなく、都市ブランドの構築にも直結しており、駅名そのものが未来感を帯びている点でも、街全体のブランディングに強烈なインパクトを与えています。
このように、高輪ゲートウェイの再開発は、都市計画・不動産戦略・ブランディング戦略が高度に融合した事例であり、街の持つ価値は今後ますます増していくと予想されます。
資産価値はどう動いている？価格相場の推移をチェック
高輪ゲートウェイ周辺のタワーマンション価格相場（2020〜2025）
高輪ゲートウェイ駅周辺は、都心の中でも新たな開発が進む数少ないエリアとして、近年特に不動産市場関係者の間で注目度が急上昇しています。この再開発の動きに伴い、エリア全体のブランド価値が高まり、それがマンション価格にも如実に反映されている状況です。
2020年頃からの価格推移を見てみると、具体的に以下のような動きが見受けられます。
- ザ・ヒルトップタワー高輪台（高輪ゲートウェイ駅から徒歩10分圏）では、2020年時点で坪単価約550〜600万円だったものが、2024年時点では700〜750万円前後に上昇。この4年間で約30％の価格上昇を記録しており、再開発がもたらす価値向上の影響が明らかです。
- 品川Vタワー（山手線・品川駅徒歩圏）も、築年数が経過しているにもかかわらず、現在でも9000万円〜1.3億円台の取引が継続しており、資産価値の堅調さを示しています。こうした既存物件の安定感は、周辺エリア全体の信頼性を支える要素にもなっています。
そして、今後特に注目されているのが、「TAKANAWA GATEWAY CITY」内に新築される複数のタワーマンション群です。現時点では具体的な販売価格は未公開ですが、超都心エリアで駅直結・高層・複合施設内という条件から考えて、坪単価は800〜1000万円超になる可能性が高いと見られています。
このような物件は、単なる居住用としてだけでなく、資産運用・投資対象としての魅力も兼ね備えており、特に一次取得層（実需）だけでなく、富裕層の投資家層からも強い関心を集めています。
また、分譲マンションの販売戦略としては、「街びらき（2025年）」前後を狙ったタイミングでプレミアム価格での設定が想定されており、今後の市況や経済状況によってはさらなる値上がりも期待されます。
賃料相場と投資利回りの視点
賃貸市場においても、高輪ゲートウェイエリアは非常に注目される存在となっています。特に再開発の進行に伴い、エリア全体の生活利便性が高まったことで、賃貸需要も安定的に推移しています。
単身者や共働きのDINKS層を中心に、駅直結・高層階・新築のタワーマンションは非常に人気が高く、月額賃料としてはワンルームや1LDKでも20〜30万円台がスタンダードとなっています。加えて、ファミリー層向けの2LDK〜3LDKでは、40万〜50万円を超える賃料の物件も珍しくなく、中には70万円超のラグジュアリー物件も存在しています。
こうした高額賃料帯にもかかわらず、稼働率は非常に安定しており、物件によっては空室待ちが出るケースも報告されています。このことからも、居住ニーズの強さと物件自体の競争力の高さがうかがえます。
投資利回りの視点で見ると、港区の平均的な表面利回りは3〜4％程度とされていますが、高輪ゲートウェイエリアに限っては、ブランド価値の高さと物件価格の上昇により、2.5％〜3.0％とやや控えめな水準に留まる傾向があります。
とはいえ、利回りが低いことは必ずしもデメリットではなく、将来的な資産価値の上昇や、継続的な賃貸需要の高さを背景に、安定収益を見込める“ローリスク資産”として評価されています。地価の底堅さやインフラの整備状況からも、長期保有を前提とした不動産投資には適しているエリアといえるでしょう。
さらに、港区という国際的なビジネスエリアであることから、外国人駐在員や高所得層をターゲットとした高級賃貸市場も活発であり、英語対応の不動産管理サービスや家具付き物件など、外資系ニーズにマッチする柔軟な商品設計も展開されています。これにより、空室リスクは極めて低く、安定した収益基盤が形成されている点も投資家にとって大きな魅力となっています。
これから上がる？将来の資産価値を左右する3つの要素
① 都心回帰とインバウンド回復
2020年代前半はパンデミックの影響で都市部の住宅需要が一時的に鈍化し、郊外志向が強まりましたが、2023年以降、都心回帰の傾向が顕著になっています。特に港区は、国際的なビジネスの中心地としての役割を再び強めており、外資系企業のオフィス再設置や大使館関係者の居住回帰も見られます。都市の利便性やステータス性を重視する層にとって、再開発によって整備された都市機能と高級住宅の融合は大きな魅力となっています。
さらに、世界的な渡航制限の緩和とともに、訪日外国人観光客・ビジネス客の数は急回復。2024年以降、インバウンド需要はコロナ前の水準に迫る勢いで戻ってきており、高級ホテルや商業施設への注目度も高まっています。こうした流れは、高輪ゲートウェイ周辺におけるハイクラス向け賃貸物件の需要拡大や、地価・物件価格の上昇を後押しする要因となっており、国際都市としての評価が資産価値に直結する構図が強まっています。
特に再開発エリアである「TAKANAWA GATEWAY CITY」は、インバウンドや国際ビジネスのハブとなるポテンシャルを秘めており、外国人駐在員や富裕層の長期滞在先としての需要増加も見込まれます。このように、都心回帰とインバウンド回復の2大トレンドは、高輪ゲートウェイの資産価値を押し上げる強力な追い風となっており、今後の不動産戦略において重要なポイントとなるでしょう。
② スマートシティ化による注目度UP
TAKANAWA GATEWAY CITYでは、「スマートシティ」としての構想が着実に進行しています。単なる都市再開発ではなく、次世代のライフスタイルを見据えた設計思想のもと、自動運転車両の運行実験や、AIによるビルのエネルギー管理システム、顔認証によるセキュリティゲート、完全キャッシュレスの非接触型決済システム、そして24時間稼働の無人コンビニといった、未来を先取りする機能が次々と導入されています。
このような先進的取り組みは、都市の利便性を飛躍的に高めるだけでなく、街そのものの魅力やブランド価値を一段と高める原動力となっています。最新のテクノロジーと快適な都市環境が融合することで、スマートで洗練された暮らしを志向する若年層や、資産性を重視する高所得層からの注目度も右肩上がりです。
さらに、これらの取り組みは「未来の日本を象徴する街」としての評価にもつながり、国内外のメディアや都市開発関係者からも高く評価されています。結果として、こうした評価が不動産価格にも反映され、街全体の地価上昇を後押しする重要なファクターとなっているのです。
③ 商業施設・ホテル・文化拠点の完成時期
2025年以降に順次オープン予定となっている商業施設やホテルのラインナップは、高輪ゲートウェイの街全体の魅力と機能性を大きく押し上げるものとなります。中でも、JWマリオットホテルの開業は、このエリアに国際的な宿泊ニーズを呼び込むと同時に、富裕層の来街やビジネス利用を促進。さらに、次世代型の無人コンビニ、体験型商業施設、展示ホールやホールイベントスペースの整備によって、日常利用から観光・ビジネスイベントまでを網羅する利便性の高い都市空間が形成される予定です。
文化拠点や国際交流施設も、まちのアイデンティティを強く打ち出す核として機能する見込みで、美術館・デジタルギャラリー・シアターなどの開設も検討されており、地域全体の文化的厚みが増すことが期待されます。これらの施設は、観光客のみならず、日々この街で暮らす住民の“知的・感性的な満足度”にも貢献するため、単なるインフラ整備を超えた「暮らしの質の向上」に直結します。
こうしたソフト・ハード両面の都市機能充実は、高輪ゲートウェイを「住んで楽しい街」「訪れて印象に残る街」としてブランディングする要因となり、不動産の価値、つまり“資産性”の裏付けとして非常に大きなインパクトをもたらすでしょう。
高輪ゲートウェイvs近隣エリア｜他の港区エリアと比べてどう？
白金高輪・麻布十番・品川と比較
高輪ゲートウェイと比較されやすい近隣エリアとしては、「白金高輪」「麻布十番」「品川」などがあります。それぞれに特色があり、価格帯や利便性、ブランド力にも違いが見られます。
- 白金高輪：港区らしい高級住宅街であり、教育環境や治安の良さが魅力。タワーマンションも多く、坪単価800〜950万円台が中心。
- 麻布十番：グルメ・商業施設が豊富で、利便性と都心的ライフスタイルを求める層に人気。外国人居住率も高く、国際色豊か。
- 品川：交通利便性が圧倒的。新幹線停車駅であり、ビジネス中心だが再開発により居住性も向上。タワマン供給数も多い。
高輪ゲートウェイは、これらのエリアに比べて「これから街が育っていく」という段階にあります。その分、初期段階で入居・購入できれば将来的なリターンも期待できる“伸びしろ”が魅力です。
「これから伸びる街」か？「すでに高い街」か？
港区のなかでも、白金や麻布、品川などの近隣エリアはすでに都市インフラやブランド価値が確立され、不動産価格も非常に高水準で安定しています。一方で、高輪ゲートウェイは再開発の真っ只中にあり、街としての完成度はまだ途上です。だからこそ、「今が仕込み時」と感じる読者がいても不思議ではありません。
現時点でも相場は高く、タワーマンションの坪単価は都心の他エリアと遜色ないレベルですが、「TAKANAWA GATEWAY CITY」の完成とともに、さらに上昇余地があると期待されています。再開発のフェーズが進むごとに利便性・ブランド価値・居住満足度が高まり、周辺の未開発エリアも波及的に活性化することで、街全体の評価が底上げされる可能性があります。
つまり、「すでに価値が確立された街」に住んで安定を得るのか、「これから価値が育つ街」で将来のリターンを狙うのか――これは不動産購入者や投資家にとって大きな分かれ道です。将来的な資産価値の伸びを意識するなら、今のタイミングで高輪ゲートウェイを検討する価値は十分にあるといえるでしょう。
実際に住むにはどう？暮らしやすさと生活利便をチェック
スーパー・病院・学校など生活インフラの充実度
高輪ゲートウェイ周辺の生活インフラは、港区の中でも比較的バランスの良い環境が整っており、日常生活の利便性においても非常に優れたエリアといえます。
日々の買い物については、徒歩圏に「まいばすけっと」や「ピーコックストア」が複数あり、日常の食材や日用品の調達に困ることはありません。さらに、徒歩や自転車でアクセスできる範囲には「クイーンズ伊勢丹」「明治屋」といった高品質・高級志向のスーパーマーケットも存在し、ライフスタイルやこだわりに応じた買い物が可能です。これにより、単身世帯からファミリー層まで幅広い層にとって使い勝手の良い買い物環境が整っています。
医療体制についても、周辺には「国際医療福祉大学病院」や「東京都済生会中央病院」など、規模・設備ともに信頼性の高い総合病院が点在しており、急な体調不良や専門診療、定期的な健康診断まで幅広く対応できます。加えて、地域密着型のクリニックや小児科医院も充実しているため、ファミリー層の健康管理においても安心材料が揃っています。
教育環境に関しては、港区立高輪台小学校や高松中学校など、地域内でも評判の高い公立校が存在するほか、インターナショナルスクールへのアクセスも良好で、グローバル教育を志向する家庭にとって魅力的な立地です。また、私立名門校への通学にも交通アクセスが優れており、中学受験を検討する家庭にとっても理想的な教育環境が整っているといえるでしょう。
このように、生活インフラがトータルで高水準に整っている高輪ゲートウェイ周辺は、単なる都心の住宅地にとどまらず、暮らしやすさと安心感を両立できる都市型エリアとして、今後ますます注目を集めることが期待されます。
子育て・教育・通勤のバランスは？
共働き世帯にとって、高輪ゲートウェイは非常にバランスの取れた選択肢となります。通勤・育児・教育といった生活の主要要素がすべて高水準で整っており、多忙な日々のなかでも快適な暮らしを実現できるポテンシャルを秘めています。
通勤アクセスは、山手線・京浜東北線のダブルアクセスに加え、品川や田町にも至近距離。これにより、都内各所への通勤だけでなく、新幹線や羽田空港の利用にも極めて便利であり、国内外を飛び回るビジネスパーソンにとって理想的な拠点となります。さらに、今後予定されている都市高速の整備やバス路線の充実により、通勤時間のさらなる短縮も期待されています。
子育て環境についても、港区ならではの充実した行政支援が魅力です。保育料補助やプレミアム子育て支援制度に加え、区内には認可保育園・小規模保育所・学童保育施設などが多数存在。近年では待機児童対策として新設園の整備も進められており、共働き家庭にとっては安心材料となります。また、地域の子育て支援センターや親子カフェなど、育児仲間との交流を図れる場も豊富に整備されています。
さらに、高輪ゲートウェイエリアでは、再開発の一環として緑地や都市公園の整備が積極的に行われており、都市にいながら自然と触れ合える環境が整いつつあります。安全性や利便性を重視した歩道設計、ベビーカーでも通りやすいバリアフリーの街並みづくりが進められており、小さなお子さんがいるご家庭でも安心して暮らせる環境といえるでしょう。
このように、子育て・教育・通勤の3つの要素すべてが高い次元で調和している高輪ゲートウェイは、ライフステージの変化にも柔軟に対応できる、非常に将来性のある都市型住宅地と評価されています。
口コミ・住民の声から見る「住み心地のリアル」
静かな環境と都会感の共存
高輪ゲートウェイ周辺は、品川や田町といったビジネスエリアに近接しながらも、駅の周囲には住宅街や緑地が広がり、落ち着いた雰囲気が特徴です。
住民からは「夜が静か」「人混みが少なくて暮らしやすい」といった声が多く聞かれます。特に、都心の利便性を維持しつつも喧騒からは距離を取れる点が評価されています。
駅周辺の変化に対する期待と不安
再開発が進行中であることから、駅周辺は一部工事中のエリアも多く、「完成までの騒音や景観の変化が気になる」との意見も一部あります。
しかしながら、街が完成すれば生活利便性や資産価値が大きく向上する期待も高く、現状の“過渡期”を受け入れることで中長期的な恩恵を享受できるというポジティブな見方も根強いです。
高輪ゲートウェイは今買い？待ち？プロ視点で解説
今後の価格動向と購入タイミング予測
2025年の「街びらき」以降、商業施設・オフィス・ホテル・文化拠点などが段階的に開業していくことで、高輪ゲートウェイという街全体の完成度と注目度は飛躍的に高まると見られています。これにより街のブランド力や利便性が格段に向上し、不動産価値への影響も非常に大きくなると予測されます。
こうした動きを背景に、タワーマンションをはじめとする住宅価格も今後さらに上昇していく可能性が高く、特に新築・駅直結・高層階などの希少条件を備えた物件は、プレミアム価格が設定される傾向が強まるでしょう。そのため、今の段階で購入を検討し、街の完成を待たずに“先回り”で動くという戦略は、価格上昇前の有利なポジションを確保する意味でも非常に効果的といえます。
加えて、エリア全体の街づくりが進むにつれて、今後は投資目的の需要も増加していくと予想され、競争が激化する可能性もあります。早期に動くことで、選べる物件の選択肢が豊富である点も、購入者にとって大きなメリットとなるでしょう。
資産性と実需をどう見極める？
高輪ゲートウェイは、「住んでよし、持ってよし」の資産性を兼ね備えたエリアといえます。再開発の恩恵をダイレクトに受ける立地でありながら、騒がしすぎず、落ち着いた都市生活を享受できる点が多くの購入検討者にとって魅力となっています。
特に実需として住む場合は、生活環境・教育環境・通勤利便といった日常生活に欠かせない要素がバランス良く整っており、ハード面・ソフト面ともに都市居住における満足度が高いといえるでしょう。
また、保育園や学校へのアクセスも良好で、共働き世帯や子育てファミリーにも配慮された設計が進んでいるため、安心して長期的に暮らせる要素が整っています。さらに、駅周辺には医療機関やスーパー、カフェなども充実しており、生活の利便性は日々向上しています。
こうした実需の充実に加え、再開発によってエリアのブランド価値そのものが高まっているため、将来的な資産価値の維持・上昇も見込めます。つまり「今、住みやすく」「将来、売りやすい」という2つの視点から、非常にバランスの取れた不動産選択肢といえるのです。
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【高輪ゲートウェイ跡地は住みやすい？】再開発と新駅の未来、資産価値と暮らしのリアルを徹底解説！
まとめ｜高輪ゲートウェイの資産価値は「今後に期待大」
高輪ゲートウェイは、今まさに街が形作られている段階であり、成長余地とポテンシャルに満ちたエリアです。
都心の再開発地区として、将来的な資産価値の上昇が期待されるだけでなく、実際の生活面でも高い利便性と快適さを享受できる都市型住宅地。
今後の街づくりの進展を注視しつつ、自分のライフスタイルや投資戦略に合わせた判断を行うことが、価値ある選択につながるはずです。
