イトーヨーカドー川崎港町店跡地のタワマンは買いか？ 再開発で変わる鈴木町の資産価値を徹底分析

地域の生活の核であった「イトーヨーカドー川崎港町店」の閉店から時を経て、ついにその全貌が見えてきました。駅前一等地に誕生するのは、地上26階建て・総戸数600戸規模を誇る大規模タワーマンションです。

【読者の皆様へ：本記事の立ち位置】
本記事は、日々「街の変化」を取材するWebライターが、2025年12月時点の自治体発表・公示地価・近隣成約事例に基づき執筆した分析レポートです。客観的なデータから、エリアの「将来性」と「留意すべき点」を中立的に整理することを目的としています。

この「(仮称)鈴木町駅前南地区開発計画」は、単なるマンションの建て替えではありません。2026年度に着工方針が決定した「京急大師線の地下化」という、街の物理的構造を変える巨大インフラ事業と同時進行する、数十年に一度のプロジェクトです。

近隣の築浅物件がすでに「+23%」を超える価格上昇を記録する中、この新タワーは「第2のラゾーナ」のようなエリア変革の象徴となるのか？ それとも、多摩川近接の立地条件や、近隣で報告された環境要因が懸念材料となるのか。

過去の実績（ファクト）、未来の変化要因（カタリスト）、そして購入前に確認すべき点（デューデリジェンス）。これらを徹底分析し、検討者が納得のいく判断を下すための材料を提示します。

SECTION 1：エリア分析サマリー：鈴木町再開発の「ポテンシャル」を検証

エリア評価： 「将来性とリスクが混在する注目エリア」

イトーヨーカドー川崎港町店跡地の「(仮称)鈴木町駅前南地区開発計画」は、川崎市内の再開発案件の中でも大きな変化が予測されます。地域の不動産市場動向を見ると、以下の3つの要素が資産性にポジティブな影響を与えると考えられます。

1. 市場実績（Proof）：
   近隣ベンチマーク物件（シティテラス川崎鈴木町グランドシーズンズ）が、過去約7年間で20%超の価格上昇を示しています。「鈴木町エリアの需要」は、これまでの成約価格によって裏付けられています。
2. 変化の要因（Catalyst）：
   「駅前タワー＋商業施設」の複合開発と、「京急大師線地下化（連続立体交差事業）」が2026年頃に同時始動します。街の機能と景観が大きく変わるタイミングが重なっています。
3. 基礎体力（Fundamentals）：
   「品川20分・横浜13分」の都心アクセスに加え、大病院が集積する医療体制と多摩川緑地。実需層（ファミリー〜シニア）の底堅い需要が、地域価値の下支え要因となります。

一方で、検討にあたっては以下の2点について十分な情報収集が必要です。

⚠️ 購入前に精査すべき2つのデューデリジェンス

1. 地理的要因（水害）：多摩川至近のため、最新の洪水ハザードマップにおける浸水想定の確認。
2. 環境的要因（土壌）：近隣（味の素事業所等）で確認された土壌汚染問題との位置関係および、本敷地内での対策状況。

本レポートでは、これらの要素を整理し、検討に必要なデータを提供します。

SECTION ２：プロジェクト分析：(仮称)鈴木町駅前南地区開発計画の全貌

イトーヨーカドー跡地という「駅前一等地」の継承

長年、地域住民の冷蔵庫として機能してきた「イトーヨーカドー川崎港町店」。その閉店による「利便性の空白」を埋め、さらにアップデートさせるのが本プロジェクトです。

• 名称： (仮称)鈴木町駅前南地区開発計画
• 所在地： 川崎市川崎区港町12-1（イトーヨーカドー跡地）
• 建築主： 日鉄興和不動産株式会社
• 規模： 地上26階建て / 高さ約90m / 総戸数約600戸
• 着工予定： 2026年1月

【分析】「商業施設併設」がもたらす資産価値への影響

本物件が注目される理由は、「商業施設併設型」である点です。一般的に、以下の二つの側面でメリットがあると考えられます。

1. 生活利便性の直結（Utility）
足元にスーパーや生活利便施設が入ることで、居住者の日常的な買い物の利便性が確保されます。

2. エリアイメージの刷新（Brand）
誘致されるテナントの質は、マンションのイメージに影響を与えます。高品質なスーパーや医療モールなどが誘致されれば、エリア全体のブランドイメージ向上に寄与し、将来的な資産価値維持にプラスに働く可能性があります。

【分析】2026年着工とインフラ整備のタイムライン

2026年1月の着工は、京急大師線の地下化工事（2026年度着工方針）と時期が重なります。入居後の数年間は、駅周辺での工事が続くことが予想されます。

しかし、中長期的な視点で見れば、インフラ整備が完了した段階で街の利便性が最大化されるため、現在の「工事中の不便さ」は将来の価値向上のためのプロセスと捉えることもできます。

SECTION ３：鈴木町エリアの基礎体力：資産価値の「土台」

交通：乗り換えの「手間」と将来の「変化」

現状、京急大師線は京急川崎駅での「乗り換え」が必要です。これをどう評価するかで視点が変わります。

• 現状：横浜駅13分、品川駅20分（京急川崎乗り換え含む）。都心アクセス自体は良好です。
• 未来：地下化による踏切解消が進めば、駅への動線改善や渋滞緩和が期待できます。利便性の向上は、一般的に不動産価値にとってプラス要因です。

環境：「医療の集積地」としての側面

鈴木町周辺には、「総合川崎臨港病院」「川崎協同病院」「川崎市立川崎病院」など、多数の総合病院が集積しています。

この「医療インフラの充実」は、子育て世帯からシニア層まで幅広い世代にとって安心材料となります。実需層の需要が底堅いエリアは、景気変動の影響を受けにくい傾向があります。

SECTION ４：【価格分析】近隣物件の市場動向

このエリアのポテンシャルを測る上で参考になるのが、2018年竣工の大規模マンション「シティテラス川崎鈴木町グランドシーズンズ（CTGS）」の取引実績です。

※レインズ成約事例および市場在庫データより筆者作成

過去7年間で、市場価格は上昇傾向にあります。これは、鈴木町エリアに対する評価が高まっていることの一つの指標と言えます。

新たに建設されるタワーは、駅距離やスペックの面でCTGSとは異なる特徴を持ちます。既存物件の価格動向は、新築価格の妥当性を判断する上で重要なベンチマークとなるでしょう。

SECTION ５：将来価値の変動要因：京急大師線の地下化

エリアの将来像を大きく左右するのが「京急大師線連続立体交差事業（地下化）」です。

• 現状： 踏切による渋滞と、線路による街の分断。
• 2026年度方針： 川崎市は1期区間（西側）について着工する方針を示しました。

踏切が解消されれば、街の回遊性が向上します。過去の事例（他の再開発エリア等）を見ても、交通インフラの改善と駅前再開発の組み合わせは、街の活性化に大きく寄与する傾向があります。

SECTION ６：デューデリジェンス：確認すべきリスク要因

要因①：多摩川氾濫ハザードマップ

川沿いの立地である以上、水害リスクへの備えは必須です。川崎市が発行する最新のハザードマップにおいて、当該敷地がどの程度の浸水想定区域にあるか、またマンション自体の防災対策（電気室の配置など）がどのようになっているか、モデルルーム等で詳細を確認することが重要です。

要因②：近隣の土壌汚染問題

2025年4月、近隣の味の素川崎事業所敷地内において、基準値を超えるフッ素が検出されたとの公表がありました。本開発地（イトーヨーカドー跡地）への影響の有無や、デベロッパーによる土壌調査の結果、対策工事の実施状況について、「土壌汚染調査報告書」等の客観的データに基づいて確認する必要があります。

SECTION ７：結論と検討のポイント

2025年末現在、イトーヨーカドー川崎港町店跡地のタワーマンション計画は、再開発が進む川崎エリアの中でも特に注目度の高いプロジェクトです。

検討タイプ別の視点

• 実需（永住・半永住）視点
  10年単位での居住を想定する場合、工事期間中の環境変化は考慮すべき点です。一方で、医療と緑に恵まれた住環境の希少性は、長期的な満足度につながる要素と言えます。
• 資産性重視の視点
  地下化完了後の街の完成形を見据えた中長期的な視点が重要です。過去の事例を参照すると、インフラ整備は地価形成の強い下支え要因となり得ます。

不動産の購入判断においては、表面的な価格だけでなく、エリア特有の事情や将来の変化を織り込むことが重要です。まずは周辺の中古市場を正しく把握し、新築価格とのバランスを比較検討することから始めてみてはいかがでしょうか。

※免責事項（必ずお読みください）
本記事は、地域情報ライターによるエリア分析レポートであり、投資勧誘や将来の資産価値を保証するものではありません。不動産価格や計画は変動する可能性があり、実際の購入判断は、ご自身の責任において、最新の公式情報や専門家の意見を参照の上で行ってください。